Interview Immobilie

Viele Fragen ranken sich oft um die Frage: Was passiert mit meiner Immobilie bei Trennung und Scheidung

Wir greifen hier die häufigsten Fragen auf, die von Mitgliedern immer wieder gestellt werden. Rechtsanwalt Simon Heinzel, Fachanwalt für Familienrecht, Autor der ISUV-Merkblätter und ISUV-Kontaktanwalt in Nürnberg beantwortet die Fragen. Wir teilen die Fragen strukturhalber in drei Bereiche ein: Trennung, Grundsätzliches in Bezug auf Immobilen bei Trennung und Scheidung, Verkauf einer Immobilie sowie der letzte Ausweg, die Zwangsversteigerung.

 

1. Trennung

In der Trennungssituation stellt sich zuerst einmal die Frage, wer bleibt in der Regel in der Immobilie?

Auch die im Eigentum eines Ehegatten oder beider Ehegatten stehende Immobilie ist „Ehewohnung“ im Sinne des § 1361 b BGB, in welchem vorläufige Regelungen zur Benutzung der Ehewohnung während des Getrenntlebens regelt. Beabsichtigt ein Ehegatte sich zu trennen oder leben die Eheleute bereits innerhalb der Ehewohnung getrennt, kann zunächst jeder verlangen, dass der andere ihm zur Vermeidung einer unbilligen Härte die gemeinsame Ehewohnung (Immobilie) oder, als weniger einschneidende Maßnahme, einen Teil davon zur alleinigen Nutzung überlässt – wenn dies aufgrund des Zuschnitts der Immobilie möglich ist. Hauptgrund für das Verbleiben in der bisherigen Ehewohnung ist das Wohl von im Haushalt lebenden Kinder, d. h. wer nach der Trennung die ehelichen Kinder hauptsächlich betreut, wird zunächst in einer streitigen Auseinandersetzung vorläufig die Nutzung der Immobilie übertragen bekommen. Den Kindern soll eine Trennung möglichst „leicht“ gemacht werden, sodass der Grundsatz des Verbleibens der Kinder in der gewohnten Umgebung vorrangig ist und somit in einer streitigen Auseinandersetzung demjenigen auch die Immobilie zur Nutzung zugesprochen wird, der die Kinder hauptsächlich betreut. In der Regel ist das die Mutter, in anderen Fallgestaltungen und insbesondere beim Wechselmodell ist dies natürlich anders zu beurteilen.

Die Eigentumssituation ist zwar mit zu berücksichtigen (z. B. bei Alleineigentum), tritt jedoch hinter dem Kindeswohl zurück.

Weil nicht nur im Unterhaltsrecht, sondern auch bei der Zuweisung der Immobilie/Wohnung die Frage der hauptsächlichen Betreuung eines Kindes eine wichtige Rolle spielt und die Weichen dadurch gestellt werden, bereitet die Bereitschaft z. B. zum Wechselmodell erhebliche Probleme.

 

Welche Konsequenzen hat das für denjenigen, der bleibt, welche für den, der auszieht?

Für den, der in der Immobilie verbleibt, wird in einer Unterhaltsberechnung der Wohnwert, d. h. im ersten Trennungsjahr ein angemessener Wohnwert, danach der objektive Wohnwert, als Wohnvorteil als Einkommen zugerechnet, was dann den Unterhaltsverpflichteten entsprechend entlastet. Bestehen keine Getrenntlebendunterhaltsansprüche ohne Berücksichtigung eines Wohnvorteils, besteht eine Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsvergütung an den anderen Ehegatten, wenn die Immobilie im Alleineigentum oder im Miteigentum des anderen Ehegatten steht.

Zudem hat der in der Immobilie verbliebene Ehegatte sämtliche verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Nebenkosten der Immobilie zu tragen, die auch ein Mieter zu tragen hat. Derjenige Ehegatte, der aus der Immobile raus ist, hat kein freies Zugangsrecht mehr zur Immobilie (Persönlichkeitsrechtschutz des in der Immobilie lebenden Ehegatten) und hat auch die Verpflichtung, sämtliche Schlüssel herauszugeben.

Völlig unabhängig davon ist die Frage, wer eventuelle Schulden der Immobilie noch zu tragen hat, dies ergibt sich aus der jeweiligen Lebenssituation/Einkommenssituation.

Nach der Trennung zieht der Hauptverdiener, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat aus. Der andere wohnt – beispielsweise wegen der Kinder – weiterhin in der Immobilie. Welche Regelungen sollten die Expartner treffen, um faire Verhältnisse zu schaffen?

Grundsätzlich hat die Verbindlichkeiten (Darlehen) derjenige zu tragen, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Bei gemeinsamer Immobilie unterschreiben grundsätzlich beide den Darlehensvertrag, bei Alleinimmobilie nur der Alleineigentümer. Im Fall des Alleineigentums kann der ausgezogene Alleineigentümer von seinem Einkommen die Zinsbelastung in Abzug bringen (Tilgung ist grundsätzlich Vermögensbildung und nicht abzugsfähig, es sei denn noch im Rahmen einer zusätzlichen Altersvorsorge), der in der Immobilie verbliebene Ehegatte muss sich den Wohnwert als Wohnvorteil in der Unterhaltsberechnung ansetzen lassen. Sind beide Eheleute Eigentümer, kann derjenige, der die Darlehen bedient sowohl Zins und Tilgung bei der Unterhaltsberechnung bei seinem Einkommen in Abzug bringen, da er mit dieser Zahlung auch das Vermögen des anderen entsprechend mehrt. Die Wohnwertsituation auf Seiten des in der Immobilie verbliebenen Ehegatten bleibt die gleiche. Die monatlichen Nebenkosten hat grundsätzlich, wie schon erwähnt, der in der Immobile verbleibende Ehegatte alleine zu tragen, zahlt sie der andere, ist das eine Unterhaltsersatzleistung, die dann vom vorab errechneten Unterhaltsanspruch zu 100 % in Abzug zu bringen ist.

 

Eine häufige Situation: Vorübergehende Trennung – einer zieht aus, meist der Mann – die Frau mit den Kindern bleibt im Haus wohnen. Kann er in dieser Zeit jederzeit die Wohnung betreten?

Nein. Aufgrund des Persönlichkeitsrechtsschutzes – siehe oben – hat der in der Immobilie verbleibende Ehegatte das Recht darauf zu bestehen, dass ihm alle Schlüssel ausgehändigt werden.

 

Exkurs: Ein Ehegatte, der vom anderen Ehegatten aus der Ehewohnung zum Zwecke der Trennung ausgesperrt wurde, z. B. durch Schlossaustausch, kann gemäß § 1361 b BGB analog die Wiedereinräumung des Besitzes an der Ehewohnung gerichtlich (einstweilige Anordnung) einfordern. Ein solcher Schlossaustausch zum Zwecke des Aussperrens ist verbotene Eigenmacht. Dies gilt nicht bei bereits erfolgtem Auszug eines Ehegatten (freiwillige Besitzaufgabe), dann kann der in der Immobilie verbliebene Ehegatte die Schlösser austauschen, wenn der andere nicht sämtliche Hausschlüssel zurückgibt.

 

Schon öfter vorgekommen: Er zieht aus – vorübergehend hatte man ausgemacht – nach zwei Monaten steht er vor verschlossener Tür, weil die Schlösser ausgetauscht wurden. Ist das rechtens?

Wer freiwillig den Besitz an der Immobilie durch Auszug aufgegeben hat, hat grundsätzlich ohne anderslautende gerichtliche Entscheidung aufgrund neuer Tatsachen (z. B. Obhutswechsel des Kindes) kein Recht zur Rückkehr in die Immobilie, korrespondierend hat der andere das Recht auf Schlossaustausch. Ich warne vor „vorübergehenden“ Regelungen, wenn sie nicht ausdrücklich formuliert sind, dahingehend, dass der weichende Ehegatte mit dem Auszug sein Besitzrecht nicht aufgibt, dass er Schlüssel behalten kann und darf und dass auf Verlangen ein jederzeitiges Rückkehrrecht geltend gemacht werden kann, weil nur dann im Zweifelsfall noch die „verbotene Eigenmacht“ greifen kann. Selbst eine solche schriftliche Vereinbarung bleibt schwierig durchzusetzen. Durch den Auszug – wenn auch nur „vorübergehend“ – werden Fakten geschaffen und Weichen gestellt. Gelingen keine einvernehmlichen Regelungen, muss man sich jedoch immer bewusst und gewahr sein, wie im Einzelfall auf der Grundlage der Kriterien zu § 1361 b BGB eine streitige gerichtliche Entscheidung zur Wohnungszuweisung ausgehen würde (Einzelheiten im Merkblatt Nr. 66 des Verbandes ISUV/VDU).

 

Die Immobilie ist nicht schuldenfrei. Kann derjenige, der auszieht aus dem Kreditvertrag aussteigen?

Nein. Gegenüber der Bank haften die Eheleute gesamtschuldnerisch (Normalfall) mit der Folge, dass die Verpflichtung gegenüber der Bank weiterhin auch für den Ausziehenden bestehen bleibt. Eine Haftentlassung im Außenverhältnis im Hinblick auf die Kreditverbindlichkeiten erfolgt durch die Banken frühestens bei etwaiger Übernahme der Immobilie eines Ehegatten – nach Bonitätsprüfung des verbleibenden Ehegatten. Eine Verpflichtung oder Grundsatz, dass die Banken in diesen Fällen den anderen aus der Schuldhaft entlassen, gibt es nicht.

 

Wann muss die Bank denjenigen, der auszieht aus dem Kreditvertrag entlassen.

Wie schon erwähnt, gibt es kein „Muss“! Mit dem Verkauf an Dritte werden grundsätzlich die auf dem Haus lastenden Verbindlichkeiten bezahlt und beide Eheleute sind aus der Haftung des Darlehens. Wenn einer Alleineigentümer verbleibt, entscheidet die Bank nach Bonitätsgesichtspunkten. Wenn natürlich der Kredit abgelöst wird, und mit einer anderen Bank eine Umschuldung erfolgt, kann auch eine Befreiung möglich sein, zumeist fallen jedoch bei Kreditablösung nicht unerhebliche Vorfälligkeitszinsen an – Wirtschaftlichkeit!

 

Die Immobilie gehört einem der Ehe-maligen. Er möchte sie während der Trennungszeit verkaufen, weil er Unterhalt und Abzahlung der Kredite nicht mehr leisten kann. Ist das möglich?

Wenn die Immobilie einem alleine gehört, besteht der Grundsatz, dass diese Immobilie natürlich auch alleine veräußert werden kann. Dem kann jedoch in der Trennungszeit noch § 1365 BGB entgegenstehen, wonach ein Ehegatte sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten kann, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass die Alleinimmobilie nahezu das ganze Vermögen ausmacht (ca. 90 % des Gesamtvermögens des Alleineigentümers). Würde jedoch dann wiederum die Veräußerung der Immobilie den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, so kann ein Familiengericht die Zustimmung des anderen Ehegatten ersetzen, wenn die bisherige Verweigerung zur Zustimmung ohne ausreichenden Grund erfolgt. Bei der vorliegenden Fragestellung kann es sich selbstverständlich um eine ordnungsgemäße Verwaltung des Vermögens handeln – Einzelfall.

 

1. Grundsätzliches

Welche Folgen hat es, wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, wenn beide Partner im Grundbuch stehen?

Wenn beide Partner im Grundbuch stehen, muss man sich hinsichtlich der weiteren Eigentumsverhältnisse einig werden, wenn nicht, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Bei Alleineigentum kann der Alleineigentümer grundsätzlich auch alleine handeln. Ausnahme: § 1365 BGB, bis zur Scheidung (siehe vorne).

Wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde, die Immobilie am Beginn der Ehe gekauft wurde, besteht Zugewinngemeinschaft. Welche Konsequenzen hat das?

Wenn die Immobilie im Miteigentum beider steht, spielt eine Wertsteigerung während der Ehe für den Zugewinn keine Rolle, da beide Ehegatten den gleichen Zugewinn erzielt haben. Ist die Immobilie im Alleineigentum eines Ehegatten, stellt der Wertzuwachs während der Ehezeit Zugewinn beim Alleineigentümer dar und ist im Rahmen des Zugewinns grundsätzlich hälftig zu teilen. Dies ist ein Anspruch auf Geld.

 

Einem Partner gehört die Immobilie, er ist alleine Im Grundbuch eingetragen. Im Verlauf der Ehe wurden erhebliche Renovierungsmaßnahmen vorgenommen. Wie wirkt sich das aus?

Das ist schon in schon in der vorherigen Frage beantwortet. Die Wertsteigerung – egal ob aufgrund der Marktpreise oder aufgrund von Erhöhung wegen Renovierungsmaßnahmen – unterliegt dem Zugewinn und ist hälftig auszugleichen.

 

Wer in der Immobilie bleibt, hat einen Wohnvorteil. Entsprechend muss er dem anderen eine Nutzungsentschädigung zahlen. Welche grundsätzlichen Regelungen – Urteile – gibt es zum Wohnvorteil?

Der Wohnwertvorteil ist in einer Unterhaltsberechnung zum Ehegattenunterhalt ein geldwerter Vorteil. Angesetzt wird grundsätzlich die objektive Marktmiete. Lediglich im ersten Jahr der Trennung wird wegen einer möglichen „Aufgedrängtheit“ einer zu großen Wohnung/Haus die sogenannte angemessene Miete in die Unterhaltsberechnung eingestellt. Da in diesen Fällen der Wohnvorteil schon anderweitig Berücksichtigung gefunden hat – nämlich in der Unterhaltsberechnung – verbietet sich eine weitere Nutzungsentschädigung. Besteht unter den Ehegatten keine Ehegattenunterhaltsverpflichtung, hat der im Eigentum wohnende an den weichenden Ehegatten Nutzungsentschädigung in Höhe von 50 % des objektiven Mietwertes (bei Miteigentum) oder 100 % des objektiven Mietwertes (bei Alleineigentum des ausgezogenen Ehegatten) zu bezahlen. Wobei auch hier im ersten Jahr der Trennung von einer angemessenen Nutzungsentschädigung gesprochen wird – gleiches Argument wie bei Wohnwertansatz in einer Unterhaltsberechnung.

 

Wann ist es sinnvoll die Regelungen zur Immobilie erst nach der Scheidung zu treffen, also nicht im Rahmen des Verbundverfahrens?

Regelungen zur Immobilie durch ein Gericht im Rahmen einer Gerichtsentscheidung erfolgen niemals im Verbundverfahren zur Scheidung. Im Verbundverfahren wird die Scheidung ausgesprochen und sogenannte Folgesachen, wie Versorgungsausgleich und auf Antrag Zugewinn oder Ehegattenunterhalt geregelt. Nicht hingegen die Vermögensauseinandersetzung. Eine Immobilie gerichtlich auseinanderzusetzen erfolgt im Streitfall nur über die Teilungsversteigerung.

Natürlich macht es nach diesseitiger Auffassung immer Sinn, entweder im Scheidungsverfahren im Wege eines Vergleichs – entweder durch notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung oder durch gerichtlichen Vergleich – sämtliche Vermögensfragen der Ehe abschließend zu klären. Nur wenn man zum Erhalt des Familienheims – ggf. wegen der Kinder – die Immobilie noch im Miteigentum belassen will, kann dies sinnvoll sein, insbesondere, wenn keiner der Eheleute den anderen wegen der Immobilie „ausbezahlen“ kann. Dann wird der Wohnwert eben entweder in einer Unterhaltsberechnung oder durch Nutzungsentschädigung geregelt, das Miteigentumsverhältnis bleibt jedoch bestehen. Es besteht keine Verpflichtung, die Immobilie mit der Scheidung auch „aueinanderzusetzen“.

 

III. Verkauf

Wann kann eine Immobilie verkauft werden – welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Wenn beide Miteigentümer dazu bereit sind und einen Käufer finden, der die Preisvorstellungen erfüllt.

 

Die Anwaltskosten sind gerade beim Streit um eine Immobilie ein wichtiges Thema. Wonach richten sich die Kosten?

Wenn ein Rechtsanwalt im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung neben der Berechnung eines Zugewinns auch bei der Verteilung der Immobilie involviert ist und die Immobilie im Rahmen der Auseinandersetzung einem der Eheleute übertragen wird, ist der Gegenstandswert, aus dem sich die Rechtsanwaltsgebühren berechnen grundsätzlich der Hälftewert der Immobilie. Dies gilt grundsätzlich auch bei noch bestehenden Verbindlichkeiten, da im Rahmen der Auseinandersetzung auch die noch bestehenden Verbindlichkeiten auf den Übernehmer übergehen und somit auch hierüber eine Vereinbarung getroffen wird, sodass der Hälftewert angesetzt wird.

Beispiel:
Hälftewert Immobilie 200.000 €, Zugewinnanspruch gegen den anderen 50.000 €, deshalb Ausgleichsbetrag (ohne Schulden) nur 150.000 €. Trotzdem bleibt es bei den Gegenstandswerten 200.000 € Auseinandersetzung Haus und 50.000 € Zugewinn = 250.000 € Gegenstandswert (da es sich um zwei Angelegenheiten handelt sogar einzeln abrechenbar). Bei 250.000 € Gesamtgegenstandswert ergeben sich mindestens eine 1,3-Geschäftsgebühr (im Einzelfall auch höher) und eine 1,5-Einigungsgebühr, das sind Bruttogebühren in Höhe von ca. 7.500 €. Wie gesagt, die Gebühren richten sich nach dem Gegenstandswert.

Wenn ein Rechtsanwalt nur im Teilungsversteigerungsverfahren tätig wird, ergibt sich hieraus eine 0,3 Gebühr aus dem Gesamtwert der Immobilie, wie er vom Gutachter im Teilungsversteigerungsverfahren ermittelt wurde.

Wenn ein Rechtsanwalt sowohl im Teilungsversteigerungsverfahren, als auch in der Zugewinnfrage, als auch in der außergerichtlichen Verteilungsfrage der Immobilie tätig ist, können die Gebühren auch kumulativ anfallen.

 

Einer der Beiden möchte die Immobilie übernehmen. Er setzt einen Wert für die Immobilie von beispielsweise 400 000 € an, der andere 500 000 € . Welche Kosten entstehen bei diesem exemplarischen Rechtsstreit?

In diesem Beispielsfall einigen sich die Beteiligten entweder auf einen Immobilienwert oder über einen Gutachter wird dieser ermittelt. Wenn dann auf Grundlage von z. B. 460.000 € Hauswert die Übertragung der Immobilie erfolgt, ist der Gegenstandswert für die anwaltliche Tätigkeit die Hälfte, mithin 230.000 €.

 

Wie wird der Gewinn, wie werden die Schulden beim Verkauf einer Immobilie aufgeteilt?

Beim Immobilienverkauf an Dritte werden zunächst sämtliche Verbindlichkeiten der Grundschuldgläubiger weggefertigt, der dann verbleibende Erlös wird hälftig geteilt.

Übernimmt einer der Ehegatten – ggf. unter Berücksichtigung von Zugewinnausgleichsansprüchen oder anderweiten Ansprüchen aus der Ehe – übernimmt grundsätzlich der übernehmende Ehegatte die Verbindlichkeiten der Immobilie.

 

Die Eheleute können sich auf einen Verkaufspreis der Immobilie einigen. Was müssen sie in jedem Fall berücksichtigen?

Jedwede Vereinbarung bezüglich einer Immobilie oder Vereinbarungen zum Güterrecht während der Getrenntlebenszeit sind nur notariell möglich. Wichtige Fragen für den „Verkaufenden“ sind immer die Haftentlassung durch die Banken hinsichtlich der gemeinsamen Darlehen und der korrekten grundbuchrechtlichen Umsetzung.

 

Welche Dokumente müssen beim Verkauf einer Immobilie geändert/angepasst werden?

Es erfolgt lediglich bei Vollzug der notariellen Übertragungsurkunde die Grundbuchumschreibung.

 

Gesetzt den Fall, die Eheleute können sich nicht auf einen Verkaufspreis einigen. Es kommt schließlich zu einer Versteigerung. Wann kann der Antrag gestellt werden, welche Voraussetzungen sind daran geknüpft?

Grundsätzlich kann zu jedem Zeitpunkt ein Teilungsversteigerungsantrag gestellt werden. Lediglich dann, wenn es sich bei dem hälftigen Miteigentumsanteil um das nahezu gesamte Vermögen des teilungsversteigerungswilligen Ehegatten handelt (§ 1365 BGB bei Eheleuten) kann der andere während der bestehenden Ehe gegen eine solche Teilungsversteigerung mit sogenannter Drittwiderspruchsklage sein Veto einlegen. Nach Rechtskraft einer Scheidung ohnehin problemlos möglich. Besondere weitere Voraussetzungen sind hieran nicht geknüpft, nach der Rechtsprechung besteht noch nicht einmal die Verpflichtung oder die Gefahr eines Schadensersatzanspruches bei Ablehnung eines Kaufinteressenten, den der andere Ehegatte an der Hand hat. Der Antrag auf Teilungsversteigerung ist der vom Gesetzgeber vorgegebene Weg zur Auseinandersetzung von Miteigentum.

 

Welche Kosten fallen bei einer Zwangsversteigerung an?

Zwingend fallen Gerichtskosten und die Kosten des vom Gericht in Auftrag gegebenen Gutachters an. Diese Kosten werden vom Versteigerungserlös vorab „einkassiert“. Wer sich eines Rechtsanwaltes bedient – kein Anwaltszwang – muss dessen Kosten zusätzlich tragen (mindestens 0,3-Gebühr aus Gegenstandswert des Versteigerungsverfahrens – siehe oben).

 

Wer ist dafür zuständig? Braucht man einen Anwalt?

Zuständig ist das für den Ort der Immobilie zuständige Versteigerungsgericht. Anwaltszwang besteht nicht.

 

Wie wird bei einer Zwangsversteigerung der erzielte Erlös aufgeteilt?

Grundsätzlich hälftig, nach Begleichung der Gerichtskosten und Wegfertigung noch bestehender Verbindlichkeiten (Lastenfreistellung für den Ersteigerer). Der verbleibende Erlös ist und wird beim Versteigerungsgericht hinterlegt und gelangt zur Auszahlung bei gleichlautenden Erlösverteilungserklärungen der beteiligten Eheleute. Nach neuester Rechtsprechung des BGH können „eigentumsfremde“ Rechte nicht die grundsätzliche hälftige Aufteilung verhindern, bzw. sind im Erlösverteilungsverfahren eigentumsfremde Rechte nicht zu beachten. Dazu gehören insbesondere immer wieder die zur „Aufrechnung“ gestellten Gegenrechte aus Zugewinn oder Rückforderung von Zuwendungen etc. Derartige Rechte müssen in eigenen Verfahren rechtskräftig festgestellt werden, bevor sie im Erlösverteilungsverfahren zu berücksichtigen sind.

 

 

 

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